和室

とことん収益化を目指す!空き家活用のいろは

今までの記事で多くの空き家があるということは理解していただけていると思いますが、少子高齢化を筆頭として空き家は今後もますます増え続けることが予想されています。

空き家という問題に取りくむべき組織は明確でお話ししているように、少子高齢化だけでなく政府が行う優遇処置による過剰な新築供給も空き家の要因のひとつです。

政府は新築に対する優遇処置をする一方で、空き家の問題解決しようとしている矛盾と対峙している状況なんですね。

自分で蒔いた種で苦しめられ、さらに違う種を蒔くと。

 

そんな日本ですが、現在の空き家は800万戸以上と言われています。

これらの膨大な数の空き家をどうするか?が課題となっているんです。

空き家の所有者の方は、今まで放置していても大きな問題にはなりませんでしたが、現在は、自分の問題として空き家をどうするか?を受け止めなくてはならない時代に突入してきています。

 

現在でも、多くの空き家所有者の方が、いつか自分や親族が利用するかも知れないから空き家を処分せずに置いていたり、利用する予定はないが親から受け継いだ家なので処分したくないなどの理由から空き家のまま置いているのです。

しかし、所有者が遠方の場合が多く空き家の管理を自分でやろうと思っていたが、ついつい放置してしまうというケースが多数あり、長期間放置され続けてしまう空き家が問題視されています。

また、親から受け継いだ家を貸したくない、売りたくないなど他人の手に触れることを敬遠している所有者も少なくありませんが、放置している状況が長く続くと行政から指導や勧告がくる時代ですから、アクションを起こさねばなりません。

 

空き家(土地)を維持していく為には2つの選択肢があります。

  1. 空き家のまま管理を続け維持する。
  2. 空き家を売る貸すなど活用する。

そして、1の空き家のまま管理を続けるには、自主管理と業者に委託する方法の2つがあります。

空き家の管理代行サービスに付いては、空き家管理サービスを利用して健全な空き家へで詳しくお話しをしていますので、ご興味がある方は読んでおいて下さい。

2の空き家を活用するには、空き家となっている建物はそのままにして、売ったり貸したりなどで活用する方法と、建物を取り壊して土地として活用する方法があります。

 

それでは、具体的にどのような活用方法があるのかをお話しして行きましょう。

 

空き家を収益化する活用法

空き家の活用法は、前述したように大きく別けて2つあります。

  1. 建物ありの活用
  2. 建物なしの活用

まずは、建物ありの活用法をご紹介して行きます。

 

土地建物を売却

活用法とは言えないかも知れませんが、空き家を放置し続けるよりは良い選択肢ですね。

現状のまま売却する方法と、リフォームやリノベーションをして売却する方法があり、前者は費用を最低限で抑えることができます。

後者は費用が最初にかかりますが上手くすると現状のまま売却よりも利益が大きくなる可能性があります。

ただ、あまり不動産の知識がない方が行ってしまうと思わぬ落とし穴(工事費用が高額になる・売れない)にはまってしまう可能性も否定はできませんので注意が必要です。

 

空き家を賃貸

賃貸の中でも活用法は細かくあり大まかには3つに別けられます。

  1. 戸建て賃貸として1棟丸々貸し出す(戸建ての場合)
  2. シェアハウスとして1部屋1部屋を貸し出す
  3. Airbnbで短期貸しする

 

戸建賃貸

戸建て賃貸は、投資の世界でも注目されている手法で需要と供給のバランスが良い方向へ崩れているので、借主を募集した際にあまり困ることなく借り手が付く可能性が高いです。

最近では、持ち家を買うのではなく賃貸にずっと住むと考えている方も多く、賃貸で戸建てに住みたいと考えている方が多くいるのです。

ですが、賃貸市場ではアパートやマンションが圧倒的な数になり、戸建てのシェアは数%にしかすぎません。

ですから、戸建てを賃貸として市場に出せば簡単に貸し出すことができるのです。

ただし、賃貸として貸し出すにはある程度のリフォームが必要になりますので、初期費用がかかるのがネックです。

 

シェアハウス

シェアハウスも数年前から流行っていますが、リフォームが必要というのは戸建賃貸と同じで初期費用はある程度かかります。

しかし、丸々1棟で貸してしまうより、1部屋1部屋貸すことになるので収益性は高く収益化という意味では高い利益をあげることができるでしょう。

ただ、定期的に清掃を入れたり、借主の出入りが激しく管理面では大変と言えます。

また、シェアハウスの需要は都心部に集まりやすく交通の利便性などが重要になりますので、地方などでは需要が少ないでしょう。

 

Airbnb

このサービスはあまり日本では知られていないのですが、認知度も高くなりつつあり近い将来、爆発的に利用者が多くなるのは目に見えています。

Airbnbとは、空き部屋を持っていて貸したい家主と旅行などで短期間部屋を借りたい借主をマッチングさせるシステムです。

人が住める状態であれば大きなリフォームも必要はなく、設備や備品も古いままで利用することができ、むしろそういった古い物を活かして活用できるとも言えるでしょう。

収益性は、エリアにもよりますが観光地周辺や都心部では大きな利益を期待できます。

ただ、管理面では最も大変で1泊毎に清掃を入れたりと煩わしい面もありますが、代行サービスなどもありますので、そういったサービスを利用しつつ活用する方法も良いですね。

 

空き家を賃貸で活用する方法は、初期投資がある程度かかるということがデメリットではありますが、やり方によっては高い収益を継続的に得ることができる活用法と言えるでしょう。

ただし、対人間との関わりが出てくるので、小さなトラブルや小規模な問題が起こってくることは覚悟しておく必要があります。

完全に手放しで活用できるかと言うとそんなことはありません。

収益の側面には、小さいですがリスクも伴うと意識しておきましょう。

 

次に建物なしの状態での活用法をご紹介して行きます。

 

土地を駐車場として賃貸

ネックとしてあるのが初期費用です。

建物の解体、土地整備費用など多くの費用が必要となってきます。

所在のエリアによっては、解体費用の助成などがある場合がありますので詳しくは、助成制度を利用し空き家の解体除去も選択肢のひとつを参照して下さい。

ただ、この助成制度は耐震に対しての処置ですので、助成条件の多くが同様の建築物を建てる費用がありますので、駐車場運営には使えないことが多いでしょう。

収益はというと、建物がある活用法と比べても劣ります。

ですから、まだ人が住める状態である建物をわざわざ解体除去してまで駐車場運営を行う必要性は低いということが分かります。

駐車場として活用する場合は、すでに屋根が落ちている雨漏りが酷い状態で躯体が腐っているなど、人が住めるようにするにはかなりの費用がかかると判断できる場合に限るでしょう。

 

土地に太陽光発電を設置

こちらも解体費用と太陽光パネルの設置費用がかさむ可能性が高い活用法になりますが、地方で建物の割に土地がかなり広い場合などは収益性として悪くない場合もあります。

また、空き家の屋根に太陽光パネルを設置するという方法もあります。

ただし、太陽光発電による売電価格は、2009年の1kW48円から右肩下がりで来ており2015年では33円となっており、太陽光パネルの設置費用の値下がりや発電効率の向上などを考慮したとしてもやはり厳しい状況になっているのは間違いありません。

 

太陽光パネルの保証期間は10年間というメーカーが多く、長期間に渡り利益を確保することには優れていますが、雨や雪の日には発電効率は極端に悪くなり、夜には発電されないなど自然環境に左右されやすい面もあり、尚且つ周辺環境(建物や立木の状況)にも影響を強く受けますので設置場所には慎重な判断が必要になってくるでしょう。

ですから、土地があるからできるといった単純なものではなく、計画的に行う投資であると言えます。

 

 

多くの空き家活用法がありますが、そのほとんどが初期投資が必要となるものです。

親から受け継いだ土地、自分で手に入れた大切な土地を手放さずに維持するには、ある程度のリスクを取って活用するか、お金を少額かけて管理して行くか、選択しなければなりません。

やはり初期投資をある程度すれば、それなりの収益が生まれる可能性が高いですが、同時にリスクも背負うことになります。

初期投資なしで維持管理だけであれば、月々の出費は少額ですが出てきます。

 

空き家の活用法や維持管理法でどれが正しいという答えはありません。

今現在の空き家の状況により、賢い選択をすべきでしょう。

 

空き家活用ナビでは、空き家の所有者に負担のない全く新しい空き家活用法を提案しています。

ご興味のある方は、空き家活用法をご覧下さい。

 

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