空き家

空き家の固都税アップや強制撤去を回避する方法

空家特措法の施行に伴い空き家の所有者には、大きな負担が伴う可能性が出てきたことは皆さんご承知だと思います。

その代表的な負担が固定資産税・都市計画税のアップや空き家の強制撤去に関わる費用です。

現在、空き家を所有しているという方は、この2つの大きな負担に怯えている可能性もあるでしょう。

費用負担の可能性に付いては、住宅用地特例の撤廃!?空き家が原因で固定資産税が6倍になるでも詳しくお話しをしていますので参考にしてみて下さい。

 

ただ、これらの負担を回避することは可能です。

今回は、この負担を回避する方法に付いてお話しをして行きたいと思いますが、回避法を知るには空家特措法によりどのような事が行われ最終的な強制撤去にまで行き着くのかを理解しておく必要がありますので、全体像をまずはお話しして行きます。

 

空き家所有者の特定から撤去費用請求までの流れ

行政は空き家を発見してもすぐに強制撤去をする訳ではありません。

ある一定の手続きを踏んで、最終的な手段として強制撤去を行うことになるので、強制撤去までの流れの中で何度もこれらを回避する手段はあるのです。

強制撤去までの流れは8段階に別けられます。

  1. 空き家の所有者の特定
  2. 空き家の立ち入り調査
  3. 助言
  4. 指導
  5. 勧告
  6. 命令
  7. 意見聴取
  8. 行政代執行

 

空き家の所有者の特定

空家特措法が施行される前までも自治体レベルで、空き家の撤去要請や維持管理依頼を行ってきているエリアもありましたが、空き家の多くが所有者の所在不明ということも珍しくありませんでした。

今までは登記簿の情報を元に所有者の特定に努めてきましたが、登記がされていない空き家も多く所有者を見つけようがない状況だったわけです。

しかし、空家特措法の施行により登記情報だけでなく固定資産課税台帳を元に所有者の特定ができるようになりました。

登記情報も固定資産課税台帳もどちらも国が管理しているにか関わらずリンクされていないというのも変な話ですが・・・

こういった背景により、今まで特定されていないかった空き家の所有者が容易にわかるようになりました。

ですから、今までも連絡がなかったから大丈夫だろうと思っていても、連絡が来る可能性は極めて高くなったと言えるでしょう。

 

空き家の立ち入り調査

行政が空き家の所有者を特定をした後は、空き家に対する立ち入り調査の要求が来ることになります。

この立ち入り調査を拒否した場合は、20万円以下の過料を科される可能性があります。

調査では、建物の管理維持状況が確認され、外壁の破損・屋根の破損・窓の破損・建物の傾きなどが調査されることになります。

 

助言と指導

立ち入り調査の結果、正しい管理がされていないと判断されれば修繕などの助言や指導が行われることになります。

また、敷地内の立木などが敷地外にまで出ている場合は、建物と同じように剪定などをするように助言や指導が行われます。

 

勧告

助言や指導が行われても改善が見られない場合は、猶予期限が設けられ勧告が行われることになります。

この勧告の時点で住宅用地特例から除外されることになるので、固定資産税が元の税率(最大で6倍)都市計画税が元の税率(最大で3倍)に戻されることになるのです。

ここで空き家所有者には1つ目の費用負担が出てきます。

ですから、空き家に対して助言や指導が来た時点で黄色信号は灯っていると認識する必要があります。

逆に言うと、助言や指導に対して真摯に受け止め改善すれば固定資産税が6倍にまでなることはないのです。

 

命令

猶予期間内に勧告にも従わない場合は、命令に切り替えられることになります。

もし、命令に従わなかった時は50万円以下の過料に科される可能性が出てきますので注意が必要です。

助言・指導・勧告・命令の内容は、まったく同じだとしても所有者に対する強制度は強くなって行き、最終的な命令では過料など金銭的負担も出てくることになります。

 

意見聴取

命令が下されたが、それにも応じなかった場合は、意見の聴取をされることになります。

この意見聴取により強制的な撤去が相当と判断されれば、後に説明する行政代執行により空き家の強制撤去が行われることになります。

この聴取では、この後行われる行政代執行が公平公正に行われることを目的としていて、空き家に対する指導から命令までの事実確認から質問まで行われ、空き家の所有者の意見なども聞かれることになるでしょう。

 

行政代執行

空き家の立ち入りから始まり命令が行われたが改善が見られない場合は、意見聴取が行われ最終的には行政代執行により空き家の解体撤去除去が行われることになります。

空き家の除去後にこれらにかかった費用全額が所有者へ請求されることになります。

 

金銭的負担の回避

空き家の所有者が最大で負担する可能性がある金銭は、以下の4つになります。

  1. 立ち入り調査の拒否:20万円以下の過料
  2. 命令に従わなかった:50万円以下の過料
  3. 勧告が行われた:固定資産税最大6倍・都市計画税最大3倍
  4. 空き家の除却が行われた:解体撤去費用実費(100万円程度?)

これら全てを負担しなければならない方は数少ないと思いますが、最大でこれほどの金銭的負担がのしかかって来るのです。

 

回避の方法は、流れの中で全ての答えは出ていますが、改めてまとめると。

指導・助言の時点で改善することです。

 

もっと遡って対策をするのであれば、空き家と判断されないようにすることが最善で、貸家とする売却するなど空き家の活用をすること。

空き家のままにするのであれば、空き家管理サービスなどを利用して健全な空き家を維持すること。

これらが必要になってくるでしょう。

また、空き家と判断されないようにするには、ライフライン(電気・ガス・水道)を切らずに繋いでおく、月に1・2度は訪れるなど、何らかの施策が必要になります。

 

現在では、ごみ屋敷なども問題になっていますが、ごみ屋敷はこのように強制的に家を撤去されることはありません。(ゴミを撤去されることはありますが・・)

なぜなら、人が住んでいるからです。

人が住んでいればごみ屋敷でも、空き家よりも上に見られるのです。

極論かも知れませんが、ごみ屋敷でも人が住んでいれば空き家とは判断されないということ。(ちょっとおかしな表現ですが・・)

 

要は、行政からこの家は空き家ではないと判断されれば良いわけです。

その為の対策を講じれば良いのです。

もし、空き家と判断された場合は、指導や助言の時点で維持管理された空き家へ改善すれば、これらの金銭的負担を回避することができるでしょう。

 

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